A társadalom nyitottabbá és átjárhatóbbá válásához, a társadalmi mobilitás fokozásához egyenlőbb lakhatási viszonyokra, ahhoz pedig igazságosabb lakáspolitikára van szükség. Melyek a hazai lakásrendszer fő problémái? És milyen megoldási lehetőségek csökkenthetnék a lakhatási egyenlőtlenségeket?

Thury György

Az elmúlt két évtized hazai és nemzetközi kutatásai azt mutatják, hogy Magyarország társadalmi mobilitási szempontjából kimondottan zártnak tekinthető (Éber 2020b). Vagyis az egyének jellemzően ugyanazt a társadalmi helyzetet kapják örökül és termelik újra, mint a közvetlen felmenőik, ami merev társadalomszerkezetet eredményez. Minél nyitottabb egy társadalom mobilitási szempontból, annál nagyobb az esély a különböző társadalmi osztályokból származók helyzetének megváltozására (Andorka 2006: 234.).

Az egyének felemelkedése, lecsúszása vagy megmaradása egy adott társadalmi pozícióban nagyban függ az államtól, ami az adó-, foglalkoztatás-, lakás- és oktatáspolitikáján keresztül befolyásolja az állampolgárai életkilátásait (Éber 2020a: 139.). Magyarországon a lakhatás – vagyis az, hogy ki hol, milyen körülmények és tulajdonviszonyok között él – erősen meghatározza az egyén jövőbeli kilátásait és társadalmi helyzetét. Ahhoz, hogy nyitottabbá váljon a magyar társadalom mobilitási szempontból, egyenlőbb lakhatási viszonyokra is szükség van – ehhez pedig elengedhetetlen egy igazságosabb lakáspolitika (Misetics 2017).

A hazai lakáshelyzet problémáinak gyökerei

A mai lakásrendszer problémáinak gyökerei elsősorban az államszocialista lakáspolitikára, majd a rendszerváltozáskor bekövetkező lakásprivatizációra vezethetők vissza. Az államszocializmusban a városi magánbérlakásokat javarészt államosították, míg a kisebb családi házak magántulajdonban maradtak országszerte. Így a vidéki és falusi térségekben élők kevésbé részesültek olyan lakásellátáshoz köthető állami támogatásokból, mint például az ingyenes lakásjuttatás vagy az alacsony lakbér. Emiatt nagyobb mértékben kellett a saját erőforrásaikra támaszkodni lakásfenntartás, felújítás vagy házépítés kapcsán, miközben a városokban tömeges, államilag finanszírozott lakásépítés folyt (Kőszeghy 2007).

A rendszerváltást követően az állami tulajdonban lévő bérlakások nagy részét privatizálták, az önkormányzatok nyomott áron adták tovább a tanácsi lakások tulajdonjogát. Vagyis,

akik addig magánforrásból építettek maguknak házat, nem részesültek a lakásprivatizáció egyéni előnyeiből, ami így egy egyenlőtlen helyzetet teremtett.

A privatizációs folyamatnak köszönhetően nagyon magas, csaknem 90 százalékos az aránya a magántulajdonban lévő lakásoknak a mai magyar lakásállományban, míg Ausztriában és Németországban ennek mértéke csupán 50 százalék körüli (Csizmady és mtsi 2020). Ezzel szemben az önkormányzati bérlakások aránya országos szinten már a 3 százalékot sem éri el, mely európai viszonylatban az egyik legalacsonyabbnak számít.

Egy ilyen nagy mértékben magántulajdonra épülő lakásrendszer azért problémás, mert sokkal inkább bebetonozza a társadalmi egyenlőtlenségeket, mint egy olyan rendszer, melyben nagyobb a szerepe egy nem piaci elvű, intézményi tulajdonú bérlakásszektornak.

Ennek ellenére Magyarországon folyamatosan csökken az önkormányzati tulajdonú bérlakások száma, rossz állapotuk miatt pedig nagy arányuk nincs is használatban. A leromlott állapotú, üres lakásokat viszont nagyon költséges lakható állapotba hozni, sok esetben még az alapkomforthoz szükséges saját WC és fürdő sem található meg bennük.

Az önkormányzatok szűkülő autonómiája és folyamatos forráselvonása, így az egyre nagyobb pénzügyi függésük az államtól sokat szűkít a probléma megoldásának lehetőségein. A kormány pedig ahelyett, hogy elősegítené a hazai bérlakásállomány növelését, a világörökségi területeken a lakásprivatizációt kötelezővé tévő Böröcz László-féle törvényjavaslattal még tovább csökkentené az amúgy is minimális hazai bérlakásszektort.

Mivel felújítások mellett a folyamatban lévő önkormányzati bérlakásépítések száma is nagyon alacsony, így a közeljövőben a hazai lakásállomány tulajdoni aránya érdemben nem fog megváltozni (Czirfusz és mtsi. 2020). E téren tehát nem várható a lakhatási egyenlőtlenségek érdemi mérséklése.

A lakhatási válság súlyosságát viszont mutatja, hogy a fővárosi részvételi költségvetés során beérkezett ötletek közül a legtöbb szavazatot az Utcából Lakásba Egyesület üres önkormányzati bérlakások felújítására és bérbeadására vonatkozó javaslata kapta.

A mai magyar lakáspolitika vesztesei

A kormány lakáspolitikájának legfontosabb eleme a családi otthonteremtési kedvezmény, vagyis a CSOK leginkább a tehetősebbeket segíti, az ugyanis az alacsonyabb keresetűek számára nehezen, számos – főleg rászoruló – csoport számára pedig egyáltalán nem elérhető támogatási forma (Elek–Szikra 2018). Ugyanez a vagyonosabbakat előtérbe helyező politika mutatkozik meg többek közt az újépítésű lakások áfájának csökkentésében, valamint a lakásfenntartási támogatás 2015-ös megszüntetésében is.

Tavaly a központi költségvetésből tizenegyszer több jutott szociálisan nem célzott, mint rászorultsági alapú lakhatási támogatásra, miközben minél alacsonyabb jövedelemmel rendelkezik egy háztartás, kiadásainak annál nagyobb részét teszik ki lakhatással kapcsolatos költségek (Czirfusz és mtsi. 2020). Vagyis

a kormány pont azokra költ jelentősen kevesebbet, akiknek a leginkább szüksége lenne segítségre.

A kormány mellett az önkormányzatok lakáspolitikája is fokozhatja a lakhatási egyenlőtlenségeket: több közelmúltban feltárt eset is mutatja, hogy a helyi döntéshozók nem minden esetben gazdálkodnak a legfelelősségteljesebb módon a rájuk bízott bérlakásállománnyal, így nem feltétlen azok jutnak hozzá a megfizethető önkormányzati bérlakásokhoz, akik valóban rászorulnának. Emellett olyan helyi rendeletek alkalmazására sem példa nélküli, amelyek a leghátrányosabb helyzetű háztartásokat zárják ki a bérlakásban való lakhatási jog megszerzésének a lehetőségéből (Molnár és mtsi. 2019).

A hazai lakásrendszer mellett tehát a politika is a saját tulajdonú ingatlan megszerzését ösztönzi. A lakásárak növekedésének mértéke miatt azonban új tulajdonosként nagyon nehéz belépni az ingatlanpiacra. 2015 és 2020 között Magyarországon volt az Európai Unión belül a legmeredekebb az ingatlanárak emelkedése.

Az önkormányzati bérlakások alacsony száma, valamint a magánbérlakásszektor alulszabályozottsága pedig nem tudott gátat vetni az ingatlanárak drasztikus emelkedésének. A koronavírus-járvány kirobbanása előtt, 2019-ben egy fiatal budapesti elsőlakás-vásárlónak valamivel több mint 15 teljes évnyi nettó fizetésre lett volna szüksége ahhoz, hogy meg tudjon vásárolni egy 60 négyzetméter alapterületű medián értékű lakást a belvárosban.

A folyamatos drágulást a világjárvány törte meg 2020-ban, de csak ideiglenes jelleggel, 2021-ben ugyanis újra tartósan elkezdtek növekedni a hazai ingatlanárak.

A fent említett időszakban a piaci és az önkormányzati lakások bérleti díja között is jelentősen megnőtt a különbség. Így ma többszázezer ember hiába rendelkezik munkajövedelemmel, saját forrásból piaci alapon már nem tud magának méltó lakhatási körülményeket biztosítani, viszont megfizethetőbb önkormányzati lakáshoz sem tud hozzájutni azok limitált mennyisége miatt (Jelinek–Pósfai 2020a).

A Habitat for Humanity becslése szerint ma Magyarországon 2-3 millió főre tehető azoknak a száma, akiket valamilyen formában érint a lakhatási szegénység megfizethetőség, hozzáférhetőségég, energiahatékonyság, elhelyezkedés vagy jogi biztonság szempontjából. Ez a szám jól jelzi, mennyire hiányoznak az ingatlanpiacról azok az intézményi szereplők, akik nonprofit alapon biztosítanának megfelelő minőségű, megfizethető és stabil lakhatást.

A térbeli egyenlőtlenségek fokozódása

Azokban az országokban, ahol a lakásrendszerben kisebb a részesedése a magántulajdon-alapú lakásszektornak, könnyebb az ország különböző pontjai között lakóhelyet változtatni, ami jelentős hatással lehet a társadalmi mobilitásra is. Egy nagyobb kiterjedésű, nem piaci alapú bérlakásszektor ugyanis nemcsak az alacsonyabb jövedelemmel rendelkező egyének lakhatási helyzetén és életkörülményein javítana, hanem szélesebb körű lehetőséget biztosítana többek között a munkavállalás terén is (Csizmady és mtsi. 2020).

Egy közelmúltban megjelent felmérés szerint a magyar lakosság jelentős része hajlandó lenne lakóhelyváltoztatásra az országon belül jobb munkalehetőség reményében: a teljes felnőtt lakosság majd harmada, a fiatalok 47 százaléka nyilatkozott így. A valóságban azonban a költözések jellemzően településen belül történnek, vagyis nem járnak együtt jelentős területi mobilitással (Csizmady és mtsi. 2019).

Ennek a fő oka, hogy a tulajdonlás vagy öröklés nemcsak a jobb helyzetben lévőket rögzíti saját előnyösebb pozíciójukhoz, hanem „beszorítja” azokat is, akik olyan helyen rendelkeznek lakástulajdonnal, ami ingatlanpiaci szempontból értéktelenebbnek számít. Ha ugyanis ők nagyobb település felé mozdulnának, akkor csak rosszabb ár-érték arányú és rosszabb elhelyezkedésű lakást tudnának vásárolni.

Magyarországon tehát kimondottan erős az ingatlanvagyon tulajdonlásának vagy öröklésének a társadalmi mobilitást korlátozó hatása.

A térbeli egyenlőtlenségeket, valamint a települések közötti árszínvonal-különbséget tovább fokozták a rendszerváltás után bekövetkezett ingatlanpiaci árrobbanások is. Ezek közül a legjelentősebbek a kilencvenes évek második felében, valamint a 2015 utáni időszakban történtek. Hatásukra tovább nőtt a falusi-kisvárosi ingatlanok értékvesztése, illetve a nagyobb városok előnyösebb elhelyezkedésű lakásainak felértékelődése (Tóth–Szelényi 2018; Pósfai 2020).

E lakáspiaci folyamatok eredményeként az előnyös elhelyezkedésű, jobb minőségű lakások egyre inkább csak a társadalom kedvezőbb osztályhelyzetű csoportjai számára érhetőek el, a kedvezőtlenebb osztályhelyzetűek pedig fokozatosan kiszorulnak e területekről, mert nem tudják megfizetni vagy fenntartani e területeken a lakhatásuk. A nagyobb városokban ezt a folyamatot – vagyis amikor alacsonyabb osztályhelyzetű lakók kiszorulnak egy adott városrészből és helyükre magasabb osztályhelyzetű lakók költöznek be – dzsentrifikációnak hívják, amit Magyarországon a rendszerváltás utáni belvárosi kerületekre összpontosító városfejlesztési projektek is felerősítettek (Czirfusz és mtsi. 2018).

A felértékelődő területekről kiszorulók gyakran a lakhatási szegénység új területeit hozzák létre, ahol korlátozottabb a munkavállalás lehetősége, valamint a jó minőségű oktatási és az egészségügyi szolgáltatások elérhetősége. E helyekről a kitörés lehetősége kimondottan alacsony, így nagy az esélye az örökölt társadalmi egyenlőtlenségek újratermelődésének.

Megoldások egy egyenlőbb lakhatási helyzet felé

A lakhatási egyenlőtlenségeket az önkormányzati bérlakások felújítása és építése, valamint a kormány lakáspolitikájának átalakítása mellett a tartósan üresen álló magán lakóingatlanok hasznosítása is mérsékelné. Utóbbira jó megoldást kínálnak a szociális lakásügynökségek. Ebben a nem piaci elven működő modellben a tulajdonosok egy lakásügynökségen keresztül adják bérbe az ingatlanjukat a piaci árnál alacsonyabb bérleti díjért, cserébe az ügynökség intézi helyettük a bérlő kiválasztását, a lakással kapcsolatos adminisztratív teendőket és a karbantartást.

Tulajdonosként azért érheti meg ez a megállapodás, mert a lakásügynökséggel kötött szerződés által mentesülni lehet olyan lakáskiadással kapcsolatos kockázatok alól, mint a bérlemény állapotának leromlása vagy a bérleti díj fizetésének elmaradása. Bérlőként pedig azért előnyös ez a modell, mert a piaci ár alatt biztosít jogi szempontból kiszámítható és stabil lakhatást azok számára, akiknek másképpen nem lenne esélyük megfelelő minőségű lakhatáshoz jutni. Mivel a lakásügynökségek szociális és fizetőképességi szempontok alapján választják ki a bérlőket, azok sem kerülnek hátrányba a kiválasztási folyamat során, akik albérletkereséskor általában hátrányos megkülönböztetéssel szembesülnek, mert azt feltételezik róluk, hogy problémás vagy nem megbízható bérlők lesznek – ilyen csoportok például a kisgyermekes családok vagy a romák.

Az Utcáról Lakásba Egyesület már évek óta működtet szociális lakásügynökséget Budapesten, jelenleg pedig a Főpolgármesteri Hivatallal közösen dolgoznak egy egész Budapestet átszövő lakásügynökség létrehozásán annak érdekében, hogy minél szélesebb kör számára legyen biztosítva méltó lakhatás a fővárosban.

Szociális lakásügynökség felállításán túl a bérlői lakásszövetkezeti modell hazai térnyerése is enyhíthetne a lakhatási válságon. A bérlői lakásszövetkezet alapját közös tulajdonban lévő, a bérlők által alulról, demokratikus módon szerveződő és kollektívan üzemeltetett lakóépületek jelentik. Ezek az ingatlanok szervezeti tulajdonban vannak, a szervezet tagjai pedig maguk a bérlők, akik így közvetett módon az épület tulajdonosai is egyben. Az ingatlan megvásárláshoz szükséges alaptőkét a szövetkezet gyűjti össze hitelek és kölcsönök formájában, majd a tagok által havonta befizetett bérleti díjakból törlesztik azt (Jelinek–Pósfai 2020a; Jelinek–Pósfai 2020b).

A megfelelően szabályozott közös tulajdonlásnak a profitszerzés helyett a hosszú távon megfizethető és kiszámítható lakhatás biztosítása a célja, így meg tudja teremteni azt a fajta biztonságérzetet, amit az emberek a magántulajdonú lakások meglétében keresnek (Pósfai 2019).

A bérlői lakásszövetkezeti modell jellemzően azok számára jelent ideális lehetőséget, akiknek bár van állandó jövedelmük, mégis kiesnek az állami lakhatási támogatások kedvezményezettjeinek köréből, illetve a hitelképesek csoportjából alacsony vagy nem regisztrált keresetük, esetleg családi helyzetük miatt. Így ez a lakhatási forma csökkentheti az egész lakásrendszerre nehezedő nyomást azzal, hogy olyan csoportoknak nyújt lakhatási alternatívát, akik a jelenlegi lakáspiacon egyre inkább magukra maradnak (Jelinek–Pósfai 2020b). Vagyis egy olyan mértékben külső szereplőktől függő alapszükséglet esetében, mint a lakhatás, a közösségi tulajdonlás hatékony megoldást nyújthat, amit számos megvalósult és jól működő külföldi példa is igazol (például Svájcban: Mundrucz 2021).

A fent említett megoldási lehetőségek tehát azt mutatják, hogy a jelenlegi lakásrendszeren belül is rendelkezésre áll több olyan lakhatási megoldás, mellyel csökkenteni lehet a lakhatási egyenlőtlenségek jelenlegi magas szintjét.

Címfotó: Népszava

Felhasznált irodalom

Andorka Rudolf (2006): Bevezetés a szociológiába. Budapest: Osiris.

Czirfusz Márton – Pósfai István – Pósfai Zsuzsanna (2018): A lakhatási szegénység területi folyamatai. In Pósfai Zsuzsanna – Jelinek Csaba – Czirfusz Márton: Éves jelentés a lakhatási szegénységről 2018. Budapest: Habitat for Humanity Magyarország.

Czirfusz Márton – Pósfai Zsuzsanna – Tóth Kinga – Feldmár Nóra – Kovács Vera (2020): Éves jelentés a lakhatási szegénységről. Budapest: Habitat For Humanity Magyarország

Csizmady Adrienne – Kőszeghy Lea – Győri Ágnes (2019): Lakásmobilitás, társadalmi pozíciók és integrációs csoportok. Socio.hu: Társadalomtudományi Szemle, 9 (3): 1–27.

Csizmady Adrienne – Győri Ágnes – Kőszeghy Lea – Rácz Attila (2020): Területi mobilitás és a magyar társadalom integrációs csoportjai. In Kovách Imre (szerk.): Mobilitás és integráció a magyar társadalomban. Budapest: MTA Társadalomtudományi Kutatóközpont–Argumentum, 135–167.

Elek Zsuzsanna – Szikra Dorottya (2018): Fordított újraelosztás a lakáspolitikában: A CSOK versengő céljai. Új Egyenlőség, 2018. április 3.

Éber Márk Áron (2020a): A csepp: A félperifériás magyar társadalom osztályszerkezete. Budapest: Napvilág Kiadó.

Éber Márk Áron (2020b): Miért osztály? Új Egyenlőség, 2020. december 16.

Jelinek Csaba – Pósfai Zsuzsanna (2020a): A lakhatási válságra adott közösségi válaszok. Fordulat, (27): 102–118.

Jelinek Csaba – Pósfai Zsuzsanna (2020b) A bérlői lakásszövetkezeti modell Magyarországon. (Periféria tanulmányok 1.) Budapest: Periféria Közpolitikai és Kutatóközpont.

Kőszeghy Lea (2007): A cigány és nem cigány lakosság lakhatási egyenlőtlenségeinek tényezői. In Balogh Margit (szerk.): Diszciplínák határain innen és túl. Budapest: MTA Társadalomkutató Központ, 11–33.

Misetics Bálint (2017): Lakhatási válság – az állam felelőssége. Új Egyenlőség, 2017. április 2.

Molnár Noémi – Szatmári Andrea – Tóth Fruzsina – Vági Renátó (2019): Büntető önkormányzatok: Fővárosi körkép a szabályozó hatalom természetéről. Budapest: Utcajogász Egyesület

Mundrucz Szilvia (2021): Megfizethető lakhatás Svájcban? A szövetkezeti modell válasza. Új Egyenlőség, 2021. január 6.

Pósfai Zsuzsanna (2019): Tulajdon, lakhatás, önrendelkezés. Új Egyenlőség, 2019. április 29.

Pósfai Zsuzsanna (2020): Polarizáció a magyar lakáspiacon: Lakásfinanszírozás függő gazdasági helyzetben. (Periféria tanulmányok 4.) Budapest: Periféria Közpolitikai és Kutatóközpont.

Tóth István György – Szelényi Iván (2018): Bezáródás és fluiditás a magyar társadalom szerkezetében. In Kolosi Tamás – Tóth István György (szerk.): Társadalmi Riport 2018. Budapest: Tárki, 25–46.

Jó cikk volt? Azt gondolod, hogy több ilyenre lenne szükség? Küldj nekünk pénzt, akár 1000 forintot is, hogy működhessünk és írhassunk még ilyeneket! Itt teheted meg. Köszönjük!
TÁMOGATOM

Kapcsolódó írások

  • Lakhatási válság az egyetemisták körében
     E cikket egyetemi kollégiumban, szakkollégiumban, albérletben és budapesti ingatlannal rendelkező diákok írták figyelemfelkeltésképpen, hiszen a társadalmi szo...
  • Lakhatási válság – lesz-e megoldása?
    A 2018 előtti választási hajrában az ellenzéki pártok civil nyomásra elköteleződtek egy új lakhatási program megvalósítása mellett. Noha a lakhatási mozgalom ma...
  • Szocialista falak helyén kapitalista falak
    A szocializmus tervezőmérnökei felépítették a berlini falat, a politikai szabadsághiány szimbólumát. Amikor leomlott, új falak nőttek a földből. A neoliberális ...
  • Lakhatási válság ellen lakásügynökség
    A rendszerváltást követően rátört a magyar társadalomra a lakhatási válság problémája. Az elmúlt évtizedben erősen a politikai közbeszéd centrumába került az üg...

Ehhez a cikkhez az Új Egyenlőség Facebook oldalán fűzhet véleményt.